Tomo I dianostico del pdot de la paroquia de yaupi plan de desarrollo y ordenamiento territorial de la parroquia de yaupi

al año
crecim .
base
2025
SAN JOSE DE YAUPI
10
2
49
60
73
MEJECK
10
2
121
150
183
CHATUS
10
2
110
120
146
WAMPUTSAR
10
2
49
52
63
MAMPINTS
10
2
58
65
79
ETSA
10
2
76
83
101
SANTIAGO TUKUP
10
2
98
150
183
YAUPI
10
2
197
300
366
SAN ANTONIO
10
2
137
150
183
WAWAIM
10
2
162
180
219
KUMPAK
10
2
49
62
76
SAN JOSE YAAP
10
2
125
150
183
SANTA CARMEN
10
2
19
27
33
YAAPI
10
2
257
350
427
TUMPIAIM
10
2
270
380
463
1777
2778
POBLACIÓN AÑO 2025
POBLACION TOTAL 
FUENTE: INEC CENSO 2010 Y ENCUESTA GRUPO CONSULTOR
PARROQUIA RURAL DE 
YAUPI
Población

GOBIERNO AUTONOMO DESCENTRALIZADO DE LA PARROQUIA YAUPI 
PLAN DE DESARROLLO Y ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE YAUPI 
 
Realizado por el equipo consultor: C&C Arquimero Cia. Ltda.  
 
 
 
pág. 22
 
 
En  los  ejes,  en  áreas  de  suelo  urbano  que  contengan  manzanas  definidas  por  la  estructura  vial,  la 
asignación afectará a la totalidad de las áreas de los lotes, siempre y cuando exista un lote posterior. En 
caso contrario, la asignación afectará a los lotes que tengan frente hacia la vía hasta la longitud máxima 
igual  al  fondo  del  lote  mínimo  de  la  zonificación  asignada;  y  en  áreas  de  suelo  urbanizable  y  no 
urbanizable, la asignación afectará a cada una de las áreas.  
Cuando un predio tenga dos o más asignaciones diferentes, respetará la asignación de cada área del 
predio.  
 
En caso de división de la propiedad, podrá acogerse al tamaño y frente mínimos del lote que tenga la 
asignación  menor,  exceptuando  aquellas  con  zonificaciones  iguales  o  mayores    y  las  de  uso  de 
protección ecológica en las cuales se aplicará la zonificación asignada en las áreas proporcionales del 
lote.  
 
En zonificación pareada cuando un predio tenga un frente igual o mayor a dos veces el frente mínimo de 
la zonificación, para fraccionamiento, se le asignará zonificación aislada (A), manteniendo la altura de 
edificación de la zonificación pareada (B) asignada al sector.  
 
En vías  peatonales menores o  iguales  a  seis  metros  de  ancho  y  de  longitud  menor  o  igual  a  100 m. 
podrán planificarse con un retiro frontal de 3 m. previo informe del Dpto. Planificación correspondiente.  
 
Planta baja.- donde se pueden realizar actividades de intercambio, servicio y producción 
Planta alta.- Se destina  a las actividades de vivienda. 
Uso de suelo residencial.- Es el que está dirigido a la vivienda sea en lotes independientes, edificación 
aisladas o combinado con otros tipos de uso que sean compatibles. Que para el caso de las comunidades 
de la parroquia Yaupi se tiene como propuesta dos clases de lotes y que consta de la siguiente manera. 
Residencial a.- que corresponde a las viviendas existentes en las comunidades del cantón Yaupi 
Residencial  b.-Concierne a los núcleos planteados en el modelo teórico considerados como zonas de 
futura  consolidación y / o expansión donde se implantará nuevas viviendas para la demanda futura. 
Usos de suelo comercial.- La propuesta del uso comercial está destinada a la organización del comercio 
que se ubica a lo largo de las vías principales que son: vía 11 y vía 3 que son tiendas, ferreterías, salones, 
centros turísticos. 
Uso de suelo  industrial.- La propuesta contempla un uso del suelo industrial que no ocasione impacto 
con el medio natural esto es que las industrias y pequeñas industrias tengan un sector afín a su necesidad 
y las que puedan ser compatibles con otros usos del suelo como en ciertos casos puede ser la vivienda. 
Uso  del  suelo  para  equipamiento.-  Va  íntimamente  ligado  con  la  población  de  las  diferentes 
comunidades a los que le brindan  un servicio el equipamiento que cumple un papel importante en la 
consolidación urbana, por esta razón se los ubicara en las nuevas zonas de crecimiento con el propósito 
de consolidar los diferentes sectores. 
Usos de suelo para servicios públicos y sociales.- Sabiendo que los servicios públicos están a cargo 
del estado o de los gobiernos secciónales. Se propone que con respecto a la infraestructura y el trasporte 
en el nuevo uso del suelo se integre con el existente y que además se proyecte la cobertura actual y 
futura para la población de la parroquia Yaupi a través de planes viales, planes de infraestructura  que 
normen  con  el  fin  de  que  se  organice  de  forma  racional  el  territorio  y  considerando  la  propuesta  de 
compatibilidad expresada en el siguiente cuadro. 
 
 
PROPUESTA COMPATIBILIDAD DE EQUIPAMIENTO EN PARROQUIA YAUPI 
Uso de suelo  
Residencial  Comercial  Industrial 
EQUIPAMIENTO 
VIAL 
SOCIAL 
PÚBLICO 
  
  
E
d
u
c
a
c
ió
n
 
s
a
lu
d
 
R
e
c
re
a
c
ió
n
 
C
u
lt
u
ra
 
B
ie
n
e
s
ta
r 
S
o
c
. 
S
e
g
u
ri
d
a
d
 
a
d
m
in
is
tr
a
c
ió
n
 
T
ra
n
s
p
o
rt
e
 
In
fr
a
e
s
tr
u
c
t
u
ra
 
P
ri
n
c
ip
a
l 
S
e
c
u
n
d
a
ri
a
 
RESIDENCIAL 
0 
5 
3 
5 
5 
5 
0 
5 
5 
0 
3 
0 
0 
5 
COMERCIAL 
0 
0 
0 
5 
5 
0 
5 
0 
0 
0 
3 
0 
5 
0 
INDUSTRIAL 
0 
0 
0 
0 
0 
3 
3 
3 
3 
3 
5 
0 
0 
5 
EQUIPAMIENTO 
0 
0 
0 
0 
0 
0 
0 
0 
0 
0 
0 
0 
0 
5 
SERV.PUB. 
5 
5 
5 
5 
5 
5 
5 
5 
5 
5 
5 
5 
5 
5 
PROT. ECOLOG 
3 
3 
3 
3 
3 
0 
3 
3 
3 
3 
3 
3 
3 
5 
 
Uso de suelo para protección ecológica.- Se destina este uso de suelo únicamente a usos de suelo 
agrícolas, forestales,  recreación, preservación, regeneración debido a que estos espacios permiten la 
preservación del paisaje natural y no permiten la expansión de  zonas que se las considera como de alto 
riesgo tal como nos expresan los planos de propuesta de uso recomendado de suelo a nivel cantonal y 
parroquial. 

 
Ocupación del Suelo en las Comunidades  de la parroquia Yaupi. 
Definición y alcance  
Se  entenderá  por  Zonificación  de  Uso  y  Ocupación  del  Suelo  (ZUOS)  a  la  delimitación  de  áreas  del 
Cantón  Yaupi,  en  las  que  se  determinan:  el  carácter  general  de  las  actuaciones  territoriales,  la 
distribución  espacial  de  usos  de  suelo,  y  las  características  unívocas  de  fraccionamiento,  forma  de 
ocupación y edificabilidad del suelo. Las áreas a las que se asignan estas determinaciones, constituyen 
zonas de aprovechamiento territorial.  
La ZUOS del GADM Logroño, que tiene como referente de carácter mandatorio y relativo al PdOT, se 
realiza y concreta territorialmente por medio de la propuesta de Asentamientos Humanos del PdOT que 
establece:  
a) El sistema de tratamientos territoriales.  
b) La distribución de usos del suelo (predominante, condicionado y prohibido).  
c) El tamaño y frente mínimos de lote.  
d) La forma de ocupación del lote.  
e) El coeficiente de ocupación del suelo en planta baja (COS PLANTA BAJA).  
f) El coeficiente total de utilización del suelo (COS TOTAL).  
g) La altura máxima de edificación expresada en número de pisos y metros lineales.  
 
Modificaciones a la Zonificación  
El  Concejo  de  planificación  del  GADML,  previo  informe  de  la  Jefatura    de  Planificación  y  de  las 
Comisiones de Planificación y Nomenclatura o de Áreas Históricas, según su competencia, conocerá y 
resolverá sobre cambios a las especificaciones establecidas en este Capítulo, en los siguientes casos:  
a) Cuando se trate de la implantación de obras de equipamiento urbano en las áreas de salud, educación 
y bienestar social;  
b)  Cuando  sean  inejecutables,  desde  el  punto  de  vista  técnico,  cualquiera  de  las  disposiciones 
especificadas en este Capítulo y en el Plan de Uso y Ocupación del Suelo; y,  

GOBIERNO AUTONOMO DESCENTRALIZADO DE LA PARROQUIA YAUPI 
PLAN DE DESARROLLO Y ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE YAUPI 
 
Realizado por el equipo consultor: C&C Arquimero Cia. Ltda.  
 
 
 
pág. 23
 
 
c) Cuando luego de los estudios técnicos de los planes parciales y especiales, debidamente justificados 
por la Dirección de Planificación, se proponga la modificación del tamaño y frente mínimos de lote, de la 
forma de ocupación, la altura de edificación y los coeficientes de ocupación y utilización del suelo en las 
zonas  de  aprovechamiento  territorial,  definidas  en  el  GADML.  En  ningún  caso,  los  cambios  que  se 
propongan podrán afectar a un solo lote, necesariamente tendrán que estar dirigidos a la modificación 
de un sector o una zona en su conjunto.  
Encargados de la ejecución de este Capítulo.  
El Gobierno Municipal y su Administración, en general, y específicamente la Dirección Planificación, la 
Dirección  Obras  Públicas  serán  las  encargadas  de  aplicar  las  determinaciones  y  las  normas 
especificadas en este Capítulo y en el Plan de Uso y Ocupación del Suelo, y la Comisaría Municipal se 
encargarán del juzgamiento, sanción y ejecución en los casos de infracción, de conformidad a lo previsto 
en las Leyes, Código y Reglamentos Municipales. 
En la propuesta de zonificación se determina la forma de ocupación del suelo esto es: lote mínimo, frente 
mínimo, retiros, altura de la edificación, coeficiente de ocupación del suelo COS, coeficiente de utilización 
del suelo CUS. De acuerdo a los cálculos y utilizando datos estadísticos de población para el año 2025 
y promediando con los lotes existentes en la parroquia,  la propuesta de lote mínimo en el sector urbano 
es de 200 m2 y con una altura ideal de 2 pisos, los lotes para el sector rural oscila entre los 650 m² y los 
2000 m² especificados a continuación. 
De los Lotes  
 
Los lotes tendrán un trazado perpendicular a las vías, salvo que las características del terreno obliguen 
a otra solución técnica.  Tendrán como mínimo la superficie  y el frente establecidos en la zonificación 
respectiva, pero se permitirá una tolerancia del 10% en la superficie y el frente de los lotes, en un máximo 
del  15%  de  la  totalidad  de  los  lotes  proyectados  en  urbanizaciones.  En  subdivisiones  se  permitirá  la 
misma tolerancia en el 50% de los lotes. En lotes impares se prorrateara la tolerancia.  
En urbanización nueva los lotes esquineros deberán planificarse con dimensiones y áreas que permitan 
desarrollar los coeficientes de ocupación de suelo.  
En caso de sucesión o donación de padres a hijos, se aplicará la tolerancia del 10% en la superficie y en 
el frente de todos los lotes.  
En  caso  de  lotes  proyectados  ubicados al  final  de  vías  o  pasajes  peatonales,  se  podrá  asumir  como 
frente del lote el ancho total de la vía o pasaje.  
Los lotes tendrán una relación máxima 1:5 (frente 
– fondo), su variación será aplicable para casos de 
sucesión  por  causa  de  muerte,  para  lo  cual  se  requerirá  de  un  informe  previo  de  la  Dirección  de 
Planificación. No se aceptarán lotes en terrenos cuyas pendientes sean iguales o superiores a 30 grados. 
 
Dimensionamiento del lote mínimo 
 
El  área  del  lote  mínimo  y  su  proporción    tienen  un  impacto  directo  en  la  utilización  acertada  o 
desacertadamente en el  uso del suelo urbano esto es en el precio del suelo, de la infraestructura, los 
servicios y también en los costos de operación y provisión de los mismos. 
Como menciona el Arq. Gonzalo Darquea en su texto de  Planificación Local Participativa  que para elegir 
el lote mínimo lo primero que se tiene que realizar es identificar un lote que nos permita un  coeficiente 
de ocupación del suelo en por lo menos del 50% para una determinada forma del sector propuesto. 
 

 
Propuesta de lote residencial en el sector urbano. 
En los sectores cuya delimitación urbana se encuentra definida en el presente plan se permitirá el uso 
de un lote mínimo de 200 m² en la proporción 1: 2 
ÁREA DEL LOTE 
 
 
200 m² 
RELACIÓN 
 
 
 
1:2 
FRENTE 
 
 
 
1 (10 m) 
FONDO 
 
 
 
2 (20 m) 
 
COS  = ÁREA  DE CONSTRUCCIÓN / ÁREA DE LOTE 

 
 Propuesta  1 del lote mínimo en el sector rural. 
En un radio de 200 m lineales los lotes que se ubicaran alrededor del perímetro urbano, los lotes que 
pertenecen al sector rural tendrán un área mínima de 650 m² de  donde el 70 % se  destinara para la 
producción, este planteamiento obedece a la propuesta de uso recomendado de suelo en las zonas de 
producción agrícola y de vivienda dispersa. 
 
ÁREA DEL LOTE 
 
 
650 m2 
RELACIÓN 
 
 
 
1:3 
FRENTE 
 
 
 
1 
FONDO 
 
 
 
3 
 
 
 
 
 
DIMENSIÓN DEL LADO 
 
14.70 m 
 
COS  = ÁREA  DE CONSTRUCCIÓN / ÁREA DE LOTE 
Propuesta 2 del lote mínimo en el sector rural. 
Pasado el radio de acción de los lotes de la propuesta 1 para el sector rural los lotes aledaños a estos 
los lotes de la propuesta 2 no serán menor a 2000 m² donde se combinara las actividades de habitar y 
producir, la proporción debe ser 1:2 y 1:3 
Lotes proporción 1:2 
ÁREA DEL LOTE 
 
 
2000 m² 
RELACIÓN 
 
 
 
1:2 
FRENTE 
 
 
 
1 (100 m) 
FONDO 
 
 
 
2 (200 m) 
Lotes proporción 1:3 
ÁREA DEL LOTE 
 
 
2000 m² 
RELACIÓN 
 
 
 
1:3 
FRENTE 
 
 
 
1 (25 m) 
FONDO 
 
 
 
3 (80 m) 
El objetivo de la forma de ocupación del suelo obedece a la regulación de los tipos de uso recomendado 
de suelo  

GOBIERNO AUTONOMO DESCENTRALIZADO DE LA PARROQUIA YAUPI 
PLAN DE DESARROLLO Y ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE YAUPI 
 
Realizado por el equipo consultor: C&C Arquimero Cia. Ltda.  
 
 
 
pág. 24
 
 

 
Reglamentación para edificar  
Retiros frontales  
En  zonas  con  usos  residenciales,  los  retiros  frontales  serán  enjardinados  a  fin  de  obtener  una 
composición de vehiculares.  
En  ejes  y  áreas  de  uso  múltiple,  la  edificación  no  podrá  ocupar  ese  retiro,  debiendo  tratárselo  como 
prolongación de la acera y su uso será público; con excepción de aquellas en que la zonificación permita 
la ocupación de estos retiros. Además no podrán construirse en este retiro  los cerramientos  frontal ni 
lateral, no podrán ser ocupados por estacionamientos y sólo se autorizará garitas de vigilancia de 5 m2. 
de superficie incluido medio baño.  
En ejes y áreas en donde la zonificación permita ocupar el retiro frontal tendrá un incremento del 10% 
en el coeficiente de ocupación del suelo en planta baja (COS PLANTA BAJA).  
Retiros Laterales y Posteriores  
Todo predio deberá cumplir con los retiros establecidos en la zonificación respectiva los que no podrán 
ser inferiores a tres metros, pudiendo adosarse en planta baja hasta una altura máxima de tres metros 
cincuenta centímetros a las medianeras, medida desde el nivel natural del terreno.  
En  las  vías  colectoras  (Especificaciones  Mínimas  de  Vías  Urbanas),  se  podrán  adosar  en  los  retiros 
laterales hasta una altura de dos pisos (seis metros). Esta altura se medirá desde el nivel natural del 
terreno y tendrán un incremento del 15% en el coeficiente de ocupación del suelo total (CUS).  
En zonas de uso industrial por ningún motivo podrán adosarse las edificaciones a las medianeras, sea 
cual fuere su uso y el tiempo de ejecución de la construcción.  
Cuando  se  ocupen  los  retiros  reglamentarios  en  predios  con  zonificación  aislada,  las  plataformas  o 
terrazas resultantes con altura superior a un metro sobre el nivel natural del terreno no serán accesibles, 
con excepción de rampas vehiculares en terrenos con pendiente negativa.  
 
Cerramientos  
 
Los muros divisorios entre predios podrán construirse hasta una altura máxima de tres cincuenta metros 
(3.50 m). La altura máxima de los cerramientos frontales será de dos cincuenta metros (2.50 m.). En ejes 
de uso múltiple no podrán edificarse cerramientos frontales ni laterales que ocupen el retiro frontal.  
Los solares no edificados deberán cerrarse respetando la zonificación, con una pared de dos cincuenta 
metros (2.50 m.) de altura como mínimo, debiendo ser revocada, pintada y tratada de tal forma que su 
acabado no altere al ornato de la ciudad.  
Voladizos  
Se considera voladizo a todo elemento construido, abierto o cerrado, que sobresalga del plomo de la 
edificación. En lotes cuya forma de ocupación de lote sea sobre línea de fábrica se permite balcones 
abiertos o locales habitables volados en ochenta centímetros (0.80 m.), a partir de la primera planta alta, 
debiendo  mantener  una  altura  libre  mínima  de  tres  metros  desde  el  nivel  de  acera.  No  se  permiten 
voladizos  de  ningún  tipo,  para  estas  zonificaciones,  cuando  las  vías  sean  menores  o  iguales  a  diez 
metros  de  ancho,  pasajes  peatonales  y  escalinatas.  Los  balcones  se  retirarán  tres  metros  de  la 
medianera.  
En zonificaciones con retiros frontales se permiten voladizos en una dimensión equivalente al 10% del 
ancho de la vía y hasta un máximo de 3,00 m  
Alturas de edificación, ocupación de retiros y excavaciones  
Todas las edificaciones se sujetarán a las siguientes disposiciones en lo relativo a la altura de edificación, 
ocupación de retiros y excavaciones:  
Se considera altura máxima de edificación a la asignada en el Informe de Regulación Metropolitana, la 
misma que será correspondiente, tanto en número de pisos, como en distancia vertical.  
La altura de edificación se mantendrá paralela al nivel natural del terreno, en todas las direcciones de su 
topografía.  
En terrenos planos o con pendientes de hasta el 10% la altura de edificación se medirá en el retiro frontal 
reglamentario a partir del nivel natural del terreno, con una tolerancia máxima de 1 m, hasta alcanzar la 
altura máxima permitida por la zonificación. Esta altura se medirá incluyendo todos los locales habitables 
y no habitables sin considerar sala comunal, sala de máquinas y escaleras del último nivel.  
En terrenos con pendiente positiva o negativa menores o iguales a 30 grados perpendiculares a la vía, 
la edificación podrá solucionarse sobre plataformas aterrazadas, cuyas longitudes horizontales máximas 
se  medirán  desde  el  nivel  natural  del  terreno  donde  inicia  cada  plataforma,  hasta  el  talud  vertical  en 
donde la altura con relación al nivel natural del terreno en ese punto, no supere los 6 m y para terrenos 
mayores a 30° la altura del talud vertical no superará los 9 m. En terrenos con pendientes negativas la 
altura de la edificación se medirá desde el nivel de la acera a partir del retiro reglamentario. El incremento 
de  la  altura  del  talud  vertical  con  respecto  a  la  intersección  horizontal  del  corte,  requerirá  informe 
favorable  de  la  Administración  Zonal  previa  presentación  del  estudio  de  suelos,  cálculo  y  solución 
estructural de los desbanques y taludes.  
La altura de edificación se medirá en cada bloque, desde el primer nivel inferior que contenga locales 
habitables en una superficie mayor al cincuenta por ciento de la superficie de la planta del bloque que 
sobresalgan parcial  o  totalmente  del  nivel  del  terreno.  Dentro  de  cada volumen  conformado  y  bajo  el 
primer  nivel  inferior  válido  para  el  cálculo  de  la  altura  reglamentaria,  podrán  desarrollarse  hasta  un 
máximo de dos pisos de altura con locales no habitables y si contienen locales habitables éstos tendrán 
una  superficie  inferior  al  50%  de  la  superficie  de  la  planta  del  bloque,  aunque  sobresalgan  parcial  o 
totalmente del nivel del terreno; en casos de terrenos con pendientes superiores a 30 grados y, verificado 
en sitio antes de su desbanque, se podrán ubicar hasta tres pisos cumpliendo iguales condiciones. Se 
respetará el COS reglamentario, calculado en la totalidad de los bloques sin considerar los traslapes.  
En los casos señalados, si superan el 50% de la superficie de la planta del bloque con locales habitables, 
será considerado como piso y contabilizado dentro de la altura de edificación.  
En terrenos con pendiente positiva y siempre que la topografía del terreno en el retiro frontal tenga niveles 
iguales o superiores a tres metros sobre la rasante de la vía, la edificación podrá ocupar ese retiro en 
toda su  longitud,  con  locales  no  habitables  tales como  garajes, accesos  cubiertos  y/o  bodegas, en  la 
altura máxima de un piso sobre la rasante de la vía. Podrá tener máximo dos accesos desde la calle. Las 
escaleras de acceso al nivel de ingreso en planta baja, pueden ocupar los retiros frontales y laterales; a 
partir del nivel, las escaleras respetarán los retiros reglamentarios.  
En terrenos con pendiente negativa siempre que la topografía del terreno en el retiro frontal tenga niveles 
iguales o superiores a tres metros bajo la rasante, la edificación podrá ocupar el retiro frontal profundidad 
requerida y bajo la rasante de la vía. La parte exterior de la cubierta de esas construcciones deberá estar 
a nivel de la acera, nivel a partir del cual se permitirá su ajardinamiento.